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肖兆国律师

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关于一房二卖如何维权
作者:肖兆国发布时间:2019-04-30 来源:浏览量:0

        一位房主眼见房价大涨心有不甘,试图将位于市区一套已经以40余万元价格签售的住房,直接跳涨50余万元卖给后来的出高价者,结果惹来两个买家以及两家中介公司的诉讼。近日,某区人民法院依法审结了这系列因“一房二卖”引发的房屋买卖合同和居间合同纠纷,依法判决支持第一份房屋买卖合同成立,房主需向第二位买家返还定金20万元,并赔偿房屋差价损失16万元,同时需支付两家中介公司居间服务费、违约金近10万元。
李某与妻子于2013年协议离婚,双方约定位于市区的一幢面积近80米的住房归李某所有,但并未办理变更所有权手续。2015年11月,买家朱女士与李某在A房地产经纪公司的居间下,签订了一份《房地产买卖中介合同》,约定将李某与其前妻共有的房屋出卖给朱女士,价格40万元。
合同签订后,房地产市场可谓一日一价,李某越想越不甘心,便于2016年3月告知居间方,要求在原有房价基础上涨10万元,作为交易期间房价飞涨的补偿。朱女士知晓后委托律师致函李某,告知其行为构成违约,要求在7日内办理涉案房屋的网签、资金托管,并办理过户,但李某未作理会,朱女士遂将李某及其前妻诉至法院。此案经区法院一审依法判决,双方继续履行房屋买卖合同,李某将不动产变更登记至朱女士名下。李某不服提起上诉,2017年8月,某市中院作出了驳回上诉,维持原判的终审判决。
法院审理期间二卖,赔偿差价损失16万元,然而,就在2016年4月,涉及该别墅的案件正在审理期间,李某又在B房地产经纪公司的居间下,与另一位买家杨某签订了一份《房屋买卖(居间)合同》,约定将上述别墅以50万元的价格交易,杨某当即支付定金20万元。但李某并未告知杨某案涉房屋已经转让给了朱女士,还欺骗其说案涉房屋被法院查封了,等解封之后再过户,也没有告知杨某其存在违约情形。
嗣后,杨某得知李某与朱女士的房屋买卖合同纠纷案件已结案,案涉房屋已归朱女士所有。而此时,该房屋价格已经上涨至50万元左右,杨某也一纸诉状将李某诉至法院,要求其承担违约责任并赔偿损失10余万元。案件审理期间,法院委托第三方公司进行评估,于2017年12月出具报告认定案涉房屋市场总价值为50余万元。另查明,杨某在得知终审判决认定案涉房屋归属后,故于2017年10月另行购房,房屋总价50万元左右。法院认为,本案中,李某一房二卖的这一行为系导致纠纷产生的直接原因。且案涉房屋已判决过户至案外人朱女士名下,李某的违约行为已导致双方之间的合同目的无法实现,对此杨某作为守约方有权要求李某承担相应的赔偿责任。
“杨某系在朱女士案件二审判决之后才另行购置房屋,彼时杨某在本案中的损失已经形成。”承办法官指出,本案案涉房屋2015年11月底出售给朱女士的房屋价款为40万元,不到五个月之后的2016年4月出售给杨某的价格即已上涨了10万元,达到了50万元,双方对于案涉房屋价格的上涨着实可见。而根据评估报告,案涉房屋2017年8月的估价为50万元,与双方合同约定的房价相比上涨了10万余元,因此在本案中,杨某实际损失确为10万元。
关于房屋差价损失的赔偿比例,法院认为,在案涉合同的签订时,杨某业已知晓案涉房屋并非李某一人所有,但售房人处仅有其一人签字,对此杨某确实有些许的过错,但鉴于合同签订时,李某展示的离婚协议书中已明确约定案涉房屋归其所有,而合同中亦明确约定“该房屋若为共有房屋,甲方(李某)须保证在签订本合同时,已取得其他共有人同意,并有权代表其他共有人签订本协议”,因此,在此情况下签订合同的杨某过错确实较为微小。




综上,案涉合同最终无法履行的根本原因在于李某的一房二卖,故认定李某应对于杨某的损失承担80%的赔偿责任,即赔偿76万元,同时退还购房定金20万元。




法院认定两份买卖合同均有效


两位买家之外,两家中介公司也将李某诉至法院。“这两份合同均系各方当事人的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,应认定为合法有效,各方均应按照合同约定履行各自的义务。”




承办法官特别补充指出,对于第二份合同,虽然原被告及案外人在签订涉案房屋买卖居间合同之前,被告已经与他人就同一房屋签订了买卖合同,确属“一房两卖情形”,但是法律并没有明确禁止一物二卖,并没有因一物二卖而当然否定合同效力,只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。且本案中,被告并没有证据证明原告即中介公司在签订合同前知晓被告将涉案房屋已经出售给他人,因此涉案合同也不存在因原告与被告恶意串通损害他人利益而导致合同无效之情形。




综上,两份合同均是有效的,李某应支付两家中介公司居间服务费用及违约金共计约10万元。

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